Lors de votre installation en tant qu’infirmière libérale, vous devrez trouver un local professionnel pour y installer votre cabinet infirmier ! Il s’agit d’une obligation légale pour exercer votre nouvelle profession. Il devra être habilité à l’exploitation de votre activité, mais aussi respecter les normes d’accessibilité handicapés et respecter certains critères obligatoires. Pour en savoir plus, découvrez notre article : Comment aménager son cabinet infirmier quand on s’installe en libéral ?
Une fois le local trouvé, s’il s’agit d’une location, vous devrez conclure un contrat de bail professionnel exclusif ou un contrat de bail à usage mixte avec votre nouveau propriétaire. Mais quel contrat choisir ? Quelles sont les clauses obligatoires de chaque contrat ? Comment les rédiger ? Décryptage dans cet article !
Louer un local pour son cabinet infirmier
Les prérequis
Avant l’établissement d’un quelconque contrat de bail avec votre futur propriétaire, assurez-vous que le local respecte les deux points suivants :
- Le local est affecté administrativement à l’exploitation d’une activité professionnelle ;
- Vous êtes autorisée à apposer votre plaque professionnelle d’infirmière libérale à l’entrée principale du bâtiment.
Si les deux points ci-dessus sont respectés, alors vous pouvez maintenant vous pencher sur le choix du contrat de bail : le bail professionnel exclusif ou le bail à usage mixte.
Le bail professionnel exclusif
Le bail professionnel exclusif est un contrat de louage qui s’applique à la location d’un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il est destiné aux professions libérales, telles que les infirmières libérales, qui génèrent des bénéfices non commerciaux.
Quelle est la durée d'un bail professionnel ?
Le bail professionnel exclusif doit avoir une durée minimale de 6 ans. Si vous et le propriétaire le souhaitez, la durée du bail peut très bien être supérieure.
Attention, si aucun de vous ne se manifeste à la fin du contrat, le renouvellement du bail professionnel se fait automatiquement pour une nouvelle durée de 6 ans ou plus suivant la durée choisie au départ. Pas de panique, vous pourrez toujours l’interrompre à tout moment, mais dans ce cas vous devrez respecter un préavis de 6 mois.
Quelles sont les clauses obligatoires dans le contrat de bail professionnel exclusif ?
Lors de la rédaction du contrat de bail professionnel, les clauses suivantes devront être obligatoirement mentionnées :
- votre identité ;
- l’identité du propriétaire ;
- la durée du bail d’un minimum de 6 ans ;
- le montant du loyer ;
- le montant des charges locatives ;
- l’adresse du local ;
- l’indication d’un local à usage professionnel ;
- le congé : si le locataire ou le bailleur a l’intention de quitter le local ou de ne pas renouveler le bail, il doit le signaler à l’autre partie, par lettre recommandée avec accusé réception, 6 mois avant la fin du bail.
Quelles sont les clauses négociables avec le propriétaire ?
Avant la signature du contrat, vous pourrez négocier les clauses suivantes :
- le montant du loyer et des charges locatives : vous pouvez consulter la liste des charges et réparations récupérables fixée par le décret du 26 août 1987, dans la partie annexes.
- l’indexation du loyer : Avec votre propriétaire, vous pourrez choisir librement une indexation du loyer (souvent l’indice du coût de la construction) ;
- le dépôt de garantie : il n’est pas obligatoire à moins qu’il soit prévu dans le contrat. Il est fixé librement par le propriétaire, et ne peut excéder un mois de loyer (Loi n°2008-111 du 8 février 2008). Son versement est effectué au moment de la signature du bail mais il peut être aussi différé avec l’accord du propriétaire. Si vous ne pouvez pas payer le dépôt de garantie, sachez que vous pouvez bénéficier d’aides, sous certaines conditions : Loca-Pass et FSL (Fonds de solidarité pour le logement) ;
- l’état des lieux d’entrée : il est fortement conseillé de dresser un état des lieux d’entrée, surtout si le local n’est pas en bon état. Faute de preuve, vous serez tenue pour responsable des dégradations au moment de votre départ ;
- le droit de préemption du locataire : si à terme, l’achat du local vous intéresse, vous pouvez demander à votre propriétaire d’inclure dans le bail un droit de préemption. Vous serez ainsi prioritaire sur l’achat de ce bien.
Comment mettre fin au contrat en cas d'arrêt d'activité ?
En cas de cessation d’activité, vous devrez mettre fin au contrat de bail ou alors sous-louer ou céder le bail professionnel.
Si vous décidez de mettre fin au contrat et de quitter les lieux, alors vous devrez en notifier le propriétaire avec un courrier par lettre recommandée avec avis de réception et respecter un préavis de 6 mois.
Si vous décidez de sous-louer ou de céder votre bail professionnel, vous devrez vous assurer que rien ne vous l’interdit dans le contrat de bail. Si c’est bien le cas, alors vous pourrez transmettre le contrat ou sous-louer les lieux en totale liberté. Pour cela, vous devrez le faire savoir à votre propriétaire par remise en main propre d’une copie de l’acte par un huissier.
Le bail professionnel exclusif ne peut pas être utilisé à des fin d’habitation. Dans le cas où vous souhaitez à la fois exercer et habiter dans les locaux, vous devrez alors conclure un contrat de bail mixte à usage d’habitation et professionnel.
Le bail à usage mixte
Si vous souhaitez exercer votre activité et habiter dans les mêmes locaux que votre cabinet infirmier, dans ce cas vous devrez établir un contrat de bail à usage mixte.
Quelle est la durée d'un bail à usage mixte ?
Le bail à usage mixte à une durée minimale de 3 ans. Vous pourrez résilier à tout moment le contrat en respectant un préavis minimal de 3 mois.
Quelles sont les clauses obligatoires dans le contrat de bail à usage mixte?
Le contrat de bail à usage mixte devra mentionner les mêmes clauses que le contrat de bail professionnel. Aussi, les mêmes clauses que le bail professionnel sont négociables avec le propriétaire !
Quel est votre droit de renouvellement de bail à usage mixte ?
Pour un usage d’habitation et un usage professionnel, vous bénéficiez d’un droit de renouvellement de bail que votre bailleur ne peut pas refuser sauf cas exceptionnel :
un motif légitime et sérieux contre vous ;
la vente du logement mais dans ce cas vous avez un droit de préemption ;
la reprise du bailleur pour son usage personnel ou pour un membre proche (préavis de 6 mois en AR).
Et vous, qu’avez-vous choisi comme option pour votre cabinet infirmier ? Avez-vous choisi de louer ou d’acheter votre local ? Si vous le louez, êtes-vous sous contrat de bail professionnel exclusif ou sous contrat de bail à usage mixte ?
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