Vous avez trouvé votre local et vous en êtes à l’étape ultime : conclure votre bail professionnel avec votre propriétaire (si vous êtes locataire) ! Pour bien commencer votre activité d’infirmière libérale, il est important de prendre le temps pour rédiger ou faire rédiger correctement votre bail professionnel et d’en connaître toutes les clauses.
Les pré-requis à votre contrat de bail professionnel
Le bail professionnel est appliqué aux professions libérales ou assimilées (non commerciales), dont les règles sont déterminées par les articles 1713 et suivants du Code Civil.
Avant l’établissement de votre contrat, 2 points importants sont à contrôler :
- le local est-il bien affecté administrativement à l’exploitation d’une activité professionnelle ?
- Etes-vous bien autorisé à apposer votre plaque professionnelle à l’entrée principale du bâtiment et non pas uniquement à l’entrée du local ? La plaque professionnelle est un moyen important pour vous faire connaître (vu que vous n’avez pas le droit de faire de la publicité).
Les clauses obligatoires
Vérification faite, voici une liste de tous les éléments obligatoires et fortement conseillés qui doivent paraître dans la rédaction de votre bail professionnel.
Les clauses suivantes sont obligatoires :
- Bail au nom de l’infirmière, de la SCM ou de la SCP.
- Identité du propriétaire.
- Durée du bail d’un minimum de 6 ans.
- Renouvellement du bail : si la durée de renouvellement de bail n’est pas mentionnée, le bail est reconduit automatiquement pour une durée de 6 ans. Le montant du loyer ne pourra pas être modifié.
- Adresse du local.
- Indication d’un local à usage professionnel.
- Congé : si le locataire ou le bailleur a l’intention de quitter le local ou de ne pas renouveler le bail, il doit le signaler à l’autre partie, par lettre recommandée avec accusé réception, 6 mois avant la fin du bail.
Les clauses négociables
Les clauses suivantes peuvent être négociées avec votre propriétaire :
- Montant du loyer : il doit être réglé au terme prévu par le contrat. La révision du loyer ne peut être effectuée que si elle est prévue dans le contrat.
- Indexation du loyer : Avec votre propriétaire, vous pouvez choisir librement une indexation du loyer. En général, l’indexation pour ce type de bail est celui de l’indice du coût de la construction.
- Montant des charges locatives : vous pouvez consulter la liste des charges et réparations récupérables fixée par le décret du 26 août 1987, dans la partie annexes.
- Dépôt de garantie : n’est obligatoire que si le dépôt est prévu dans le contrat. Il ne peut excéder un mois de loyer (Loi n°2008-111 du 8 février 2008). Son versement est effectué au moment de la signature du bail mais il peut être aussi différé avec l’accord du propriétaire. Si vous ne pouvez pas payer le dépôt de garantie, sachez que vous pouvez bénéficier d’aides, sous certaines conditions : Loca-Pass et FSL (Fonds de solidarité pour le logement).
- Etat des lieux d’entrée : il est fortement conseillé de dresser un état des lieux d’entrée, surtout si le local n’est pas en bon état. Faute de preuve, vous serez tenu pour responsable des dégradations au moment de votre départ.
- Droit de préemption du locataire : si à terme, l’achat du local vous intéresse, vous pouvez demander à votre propriétaire d’inclure dans le bail un droit de préemption. Vous serez ainsi prioritaire sur l’achat de ce bien.
Maintenant, vous avez les éléments indispensables en main pour bien ficeler votre contrat de bail professionnel !
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Bonjour Vallecalle,
Nous vous conseillons d’effectuer un contrat de collaboration : votre collaborateur et vous exercez alors votre activité professionnelle en toute indépendance, et donc encaissez chacun la totalité des honoraires dus par vos propres patients. Le contrat prévoit une redevance de collaboration versée au titulaire du cabinet (vous) par le collaborateur. Cette redevance correspond à la mise à disposition du local, du petit matériel, des moyens de communication, électricité, etc ? Il s’agit en fait d’une participation aux frais du cabinet. L’établissement du contrat de collaboration est obligatoire : consultez notre rubrique Bibliothèque et accéder aux Contrats.
En principe, les frais de mise aux normes du cabinet sont à la charge du propriétaire, sauf clause contraire. Mais si votre collaborateur est d’accord pour y participer, le loyer peut être prévu en conséquence.
Je vais céder un droit de présentaiton de clientèle à un confrère prochainement. Et nous n’avons toujours pas choisi la structure adaptée à notre exercice pour le partage des frais.
Je suis propriétaire de mon local professionnel et souhaite faire payer un loyer à mon futur associé.
Puis-je rédiger un bail professionnel à titre personnel et établir avec lui un contrat d »exercie à frais communs.
ou bien sommes obligés de constituer une SCM de droit.
Une autre question, le cabinet n’est pas aux normes 2015, dois je préciser dans le bail que les frais de mise aux normes seront partagés (ou bien est ce la charge du propriétaire) . Merci